周二,我们曾撰文提到拱墅文晖板块正着力打造 “大和平商圈”计划 ,作为该计划的重要一环,嘉里馥源庭住宅的建设进度便尤为引人关注。
根据最新跑盘情况来看, 馥源庭已呈准现房姿态!
(资料图片)
目前项目外立面和样板间建设进度如何?被大家吐槽一言难尽的户型究竟长啥样?
今天就为大家揭秘这个拿地四年依旧捂盘不售的鸽子王——馥源庭。
外立面开始铺设 样板间正在装潢
首先来说一下馥源庭的基本情况,项目于2019年5月由嘉里拿下,地块 楼面价29677元/㎡,溢价率29.94%,自持比例8% 。
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由于当时该地块没有设置新房限价,所以馥源庭算是 杭州少数无新房限价的改善楼盘 。当然,这也为馥源庭谋求价格提升,一鸽再鸽埋下了伏笔。
从航拍图可以看到,馥源庭共规划13幢15—25F高层住宅,共计730套房源,大部分楼幢均配置架空层。
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项目可售房源共有10幢,自持3幢 (马王东路和东新路交叉口北侧商业上盖) ,全盘房源层高可达3—3.25米, 主力户型建面110㎡起步,最大可至230㎡ 。
根据最新实拍进度来看,馥源庭住宅部分基本呈准现房状态。项目最北面沿着东新路的两幢高层已经开始做外立面了。
从外立面使用材料上分析,馥源庭采用 全铝板干挂 ,颜色为亮灰色,分深灰和浅灰两种配色。
楼幢南北均设计有大落地窗,未来会呈现蓝色玻璃+灰色铝板相映成趣的效果。
细节之处,馥源庭也在精益求精。
圆弧形的转角、凹凸有致的内嵌纹理 、 深色的线条勾勒 都能说明,馥源庭不是在应付大众,而是在认认真真的做产品。
跑盘时我们惊讶发现, 馥源庭的样板间也初具雏形 。靠北侧这几幢楼,架空层之上就是样板间。
从现场进度来看,馥源庭做了多套样板房,面积段大概为 110㎡、150㎡、185㎡。
样板房外面的玻璃已经安装到位,像空调机、燃气锅炉什么的,都已经安放妥当了。
根据我们的判断,馥源庭开盘应该会像大众猜测的那样, 一把梭哈全户型房源 。
建面110㎡起步 内部格局非常凌乱
馥源庭主力户型建面约在 110㎡—230㎡ 之间,横跨刚需到终改购房群体。
其中建面110㎡户型为馥源庭门槛户型,户型三开间朝南带有 约6.7米贯通式阳台 ,空间比较阔绰。
整个户型中规中矩,基本就是89㎡中间套放大版,根据网上爆料 该户型总套数约为107套,约占总房源量的1/7。
项目的走量户型为 建面约150㎡和185㎡ ,不过这两个户型的整体布局,都一言难尽。
建面 约150㎡4室2厅3卫 户型最大的特点就是有双阳台布局,可以满足晾晒和休闲需求。
不过该户型 北阳台基本是个摆设,南次卧主卫还是个暗卫 ,这样的设计实在有些说不过去。
建面约 178㎡户型设计有3室2厅3卫 ,从布局来看北侧几乎呈现“犬牙交错”状,次卧厨房都是突出去的,中间留一个通风井,很不舒服。
此外,该户型客卫的布局也让人费解,这个开口方向未免太尴尬了吧。
二手倒挂万元以上 开盘或是这个价
馥源庭为什么一鸽再鸽,我想最大的原因还是谋求价格的抬升。
作为板块内唯一没有限价的商品房, 馥源庭现在最想做的事就是突破51700元/㎡的区域限价门槛 。
有消息称, 馥源庭想谋求6万/㎡的开盘价 ,我个人认为这是无稽之谈,很难实现。
理性预估馥源庭能拿到5.6万/㎡限价就很了不得了。
那么目前板块二手房成交价格又是多少钱呢?
从挂牌和成交情况来看,熙华府近期 挂牌价在7.2万/㎡ 左右,成交价在 6.4万/㎡左右 。
图源手边买房
最快年内梭哈 值不值得买
探盘结束,我想给到如下买房建议:
1. 拱墅核心区纯改善新房几乎断供,馥源庭户型和产品设计横跨刚需至终改还是准现房, 门槛优势明显 。
但个人认为项目户型整体设计比较差,自住舒适度很一般。
2. 馥源庭是“大和平商圈”计划中的重要一环,其住宅是大和平商圈中最靠近核心区的新房,位置优秀。
3. 馥源庭倒挂空间喜人,投资回报率较高。
看看熙华府、万科新都会的成交价,就会明白哪怕馥源庭开盘5.6万/㎡,它也 拥有至少1万+/㎡倒挂空间 。
馥源庭浙江省杭州市拱墅区文晖杭州杭氧压缩机有限公司76幢(胜南路)
总的来说,馥源庭在外部质量呈现方面非常优质,产品做工可担得起港企一流标杆。
但项目在户型设计方面处理不当,这也是港企造房遗留下来的通病。
屏幕前的你认为馥源庭能开出多少钱呢?文末留言一起聊聊吧。
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